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关于我县住宅小区物业管理工作情况的调研报告
作者:何涛    发布于:2018-08-22 09:01:41    文字:【】【】【
      为了进一步规范住宅小区物业管理,不断提升物业管理水平,县政协组织部分委员,采取会议培训、分散和集中调研相结合的方式,先后深入到富水吉祥、金福湾、朝阳馨苑、秦楚印象、雅都花园、康宁、机电厂、西苑等三十多个住宅小区,对物业管理工作进行了调研,现将调研情况报告如下。
      一、全县住宅小区物业管理基本现状及特征
      1、开发商通过取得国有出让土地后建设销售的全产权住宅区(如雅都花园、朝阳馨苑、秦楚印象等二十多个小区),此类住宅基本是国家执行房改政策后新建的高层和多层住宅,各住宅小区物业设施配套较全,产权关系明晰,绝大部分有较规范的物业管理企业,主要分布于县城主城区。
      2、陕南移民、保障性住房、经济适用房、棚改房等国家政策性住宅区,此类住宅小区县城主城区有,各镇办也有。具体特征为:小区物业配套较完善,小区规模较大,但存在产权形式多样(有完全产权、部分产权、公房租赁),物业管理难度较大,情况较复杂。
      3、各种形式的小产权房,此类住宅存在单体规模小,产权关系复杂,各类物业配套不足,基本没有物业企业管理,分布区域遍布城镇。
      4、单位集资建房、福利房及房改前存在的各种形式的住宅小区,此类住宅小区物业的特点:物业配套不足,办公、商业、住宅区域交叉,房屋结构基本以多层砖混为主,产权关系复杂,房屋比较老旧,物业管理形式多样,水平参差不齐。
      随着城镇一体化步伐加快,一大批住宅小区及物业企业应运而生。据初步统计,我县城区共有33个住宅小区(不含小产权住宅),高层21个,多层12个,有工商登记的物业公司14家,服务22个小区,其余11个小区处于开发商自管或临时代管状态,各类住宅小区物业管理人员近200人。
      二、物业管理工作成效
      2016年9月,商南县房产管理局正式成立,在全县开展创建国家文明城市的过程中,县政府授意由县房管局承担全县住宅物业监督管理工作,近2年来,在县委、县政府的正确领导下,在相关职能部门的配合支持下,紧紧围绕住宅物业监督管理目标任务,认真履职,扎实工作,全方位地开展物业监督管理工作,取得了一定的成效。一是抓住全县“三城联创”的机遇,全面开展住宅小区的环境卫生综合整治,为各住宅小区环境面貌的改善做出了积极贡献。二是积极主动的开展了住宅物业小区安全检查工作。牵头组织消防、质检、物价、公安等相关部门对物业小区安全进行了全面检查,下发整改通知180多份,限期整改落实,消除了部分安全隐患。积极开展矛盾排查及调研,有效地维护了小区的稳定。三是开展了《商洛市住宅物业管理条例》的学习培训活动。2017年11月份,召集全县物业公司经理,城关街道办、社区、城关派出所部分干部,聘请市物业管理协会会长等专家,对新颁布的《商洛市住宅物业管理条例》进行了专题培训宣传,在此基础上,又组织30余名业务骨干,赴西安市高新区天地园小区、西安市创业小区、商州全兴紫园等小区进行了考察学习。四是组织房管局全体干部分区域对全县住宅小区进行了摸底调查,全面掌握物业管理现状和存在的问题,指导物业企业制定了相关的管理制度,为规范物业管理,提升服务质量奠定了基础。
      三、物业管理存在的突出问题
      (一)管理体制不畅。按照《商洛市住宅物业管理条例》第五条之规定,住建局是物业管理的行政主管部门,具体负责辖区内物业管理活动的监督管理工作,发改、城管、市场监管、物价、公安、水务、环保、民政、人防等相关行政管理部门在各自职责范围内共同做好物业管理活动的监督管理工作。机构改革后,县上将物业监管交由县房管局监督管理,因房管局不是物业监管的行政主管部门,更不是执法主体,导致体制不畅,工作不顺,监督管理住宅物业显得十分被动和困难。加之从2017年2月6日起,停止受理物业服务企业资质认定工作,资质升级申报资料不再受理,对物业企业缺乏有效监管。
      (二)住宅小区维修专项资金收取和管理混乱。目前我县住宅小区专项维修资金处于不收取或无标准收取、无专户存储、无单位监管状态,部分开发商收取专项维修资金还滞留在开发商手中,致使大部分住宅小区物业运转难、修缮难、维护难、监管难。
      (三)县城内老旧小区管理难的问题十分突出。目前老旧小区普遍存在未收取大修基金,屋顶漏水,住宅小区内的公共管道老化漏水,化粪池堵塞等问题(如机电厂小区,西苑小区,康宁小区、金苑小区等)。因前期没有缴纳大修基金,导致公共设施损坏后无资金维修,业主不愿承担,无物业公司去管理,引起群体上访。此类历史遗留问题成堆,积重难返,处理时非常棘手。
      (四)物业管理联合执法缺失,监管困难大。根据《商洛市住宅物业管理条例》第七十三条规定:住建、城管、市场监管、物价、公安、发改、燃气、供热、水务、生态环境等部门对住宅物业进行监督管理,监督管理的对象是物业公司及业主。住宅物业监督管理涉及部门多,对违法案件或重大事件的查处,没有实行联合执法,单打独斗,各行其是,没有形成齐抓共管的格局,单靠房管局监督管理难以保障。在众多物业管理纠纷中,有80%是由开发商建设遗留问题引起的,对房屋及附属设备设施质量等问题,大多数开发企业没有解决矛盾纠纷的诚意,拿不出具体措施,久拖不决。部分业主素质较低,只知道享受服务,不愿意履行义务;业主对公共设施破坏较多(如对电梯、消防、健身活动器材、花园、楼房墙面等公共设施),交费意识淡薄,影响物业公司的正常运行。
      (五)部分住宅小区的供暖、亮化、消防、安全等问题日益突出。目前全县高层住宅小区21个,集中供暖共9个,其余采用壁挂炉供暖或无供暖设施。高层小区采用燃煤、天然气、生物颗粒、地缘热泵、污水源热泵等方式供暖,价格由4-7.8元高低不等,县上定价供暖费6.8元/m2,存在供暖中转站电费、人工费、水费等问题突出,争议较大,尤其是雅都花园住宅小区的争议较多,矛盾突出。目前全县高层住宅及新开发的住宅小区大部分安装有楼体亮化设施,楼体亮化由开发商建设,物业公司进行管理,由于物业公司属于微营利性企业,亮化涉及耗电量大,政府有重大活动都要求住宅物业小区开启亮化设施,各物业公司开启亮化设施后亮化电费分摊住户,多数住户不愿分摊,引起很多矛盾;大部分楼体亮化处于高层,亮化设施维修涉及高空作业及安全,维修成本较高,物业公司无力承担;小区内的安全包括方方面面,与生活息息相关,尤其是小区特种设备(如供暖、供气、电梯、消防等)的监管和维护,业主对消防设备设施破坏以及对电梯的破坏时有发生,导致电梯、消防等特种设备设施保养困难、无钱维修,大部分小区消防设备设施处于瘫痪状态。特别是西苑小区没有消防通道,消防车辆无法进入小区,一旦发生险情,后果不堪设想。
      随着县城房地产迅猛发展和城市不断扩容,据不完全统计,县城各类住宅小区入住人口将达2万余户,7万余人,占城市总人口的70%以上,这是一个庞大的群体,人员结构复杂,素质参差不齐,历史遗留问题多,各种矛盾纠纷易发多发,治安形势严峻,对今后社会稳定带来新的更大挑战。
      四、几点建议
      (一)理顺管理体制,明确监管责任。根据《中华人民共和国物权法》、《陕西省物业管理条例》、《商洛市住宅物业管理条例》,结合我县实际,建议由主管部门牵头、群众参与、政协评议、人大审议监督的形式尽快出台切合我县实际,具有较强可操作性的住宅物业管理实施细则。明确住建、城管、市场监管、公安、物价、水务、生态环境等相关部门的权责,建立健全部门协作联动机制。进一步规范物业管理,维护业主和物业服务业的合法权益,为建立和谐有序的居住环境提供政策和组织保障。
      (二)建立专户,强化管理,确保专项维修基金安全运行。一是设立专户。设立公共大修基金专户,由财政监管。对没有收取的限期收取,对已经收取大修基金的开发商,必须要求将大修资金存入财政监管账户;对大修基金已收,开发商拒绝将大修资金交财政账户甚至挪用的,责成相关执法部门依法追回。二是强化征收。除正常按规征收大修基金外,县住建局协调县不动产登记局对已经入住且不动产登记局未登记发证的住户,把交纳住宅维修专项基金做为办理不动产登记手续前置条件,否则不予办理产权登记。三是专存专管。县住建局协调对新建的住宅小区由开发商一次性收取专项维修基金,并指定财政专户存储,专人监管。建议成立商南县住宅专项维修基金办公室,由房管局代行管理,加强住宅维修基金的收缴和监督管理,尽快出台与之相适应的专项维修基金管理办法,明确收费标准,缴费主体,后期使用程序,确保基金安全运行。
      (三)加强老旧小区管理,逐步解决老大难问题。一是建议县政府将部分老旧小区逐步纳入棚户区改造项目逐步消化,把老旧小区整修改造纳入正常物业管理体系。对于没有物业管理的老旧小区,以社区为单位进行摸排,在摸排基础上提出整合方案,对这些老旧小区的基础设施配套进行整改、完善,整改结束后,引进物业企业对小区实行专业管理。对于老旧小区业主物业费足额缴纳后仍无法满足小区正常的基本物业管理要求的,相关部门在经过一定程序的认定之后,政府专题研究,切实妥善解决老旧小区的物业管理问题。二是城关街道办派员进驻住宅小区,选举成立业主委员会,解决管理主体缺位问题,同时鼓励物业公司参入管理,全面提升老旧小区的人居环境。三是对2007年以后开发的住宅小区至今未收大修基金的,由住建局督促开发商收取或开发商维修,2007年以前的老小区,公共维修资金按面积分摊收取。(国务院大修基金管理办法于2007年颁布)。四是针对全县规模较小,居住分散的居民小区,如:县委、县政府、县人大、县政协居民楼,建议划归一个片区,组建联合管理机构,选举联合业主委员会,招聘物业公司进驻该片区进行有偿服务,妥善解决长期无人管理和无物业服务问题。
      (四)加强联合执法,促进小区稳定。成立联合工作小组,由住建局牵头,组织相关部门对老旧小区开展全方位综合治理,着力改善人居环境。一是要做好新建小区物业监管工作,要从源头抓起,由住建局负责,从项目方案设计和和立项审批环节上将物业管理统筹纳入规划,按国家的标准将小区物业用房,和公共配套设施落实到位,加强对住宅开发商的监督管理,严格执行规划,并实施综合验收,确保规划落到实处,为物业管理服务打好基础。二是建立住宅小区管理部门协作联动机制,明确各相关部门职能职责。定期或不定期对住宅小区及物业公司进行联合执法检查,尤其对住宅小区特种设备(电梯、供暖、燃气、消防等)定期检查,查找问题限期整改,严防住宅小区不安全事故的发生。通过联合执法规范物业管理,解决物业管理中的矛盾和纠纷。三是加大对《商洛市住宅物业管理条例》的学习和宣传,全面开展“和谐社区、幸福家园”创建工作。力争把所有住宅小区打造成安定、和谐、幸福、美好的新家园。四是采取公开招标方式选择物业管理公司,切实加强物业公司管理,全方位加大物业企业监管力度。规范和约束物业企业,督促其按小区等级和确定的服务项目提供优质高效的服务,逐步改变“谁开发、谁管理”和“先入为主”的垄断经营局面。在人、财、物和环境管理上建立各项制度,接受业主委员会监督。清理规范物业市场,对那些业主意见大、服务质量差的物业企业,坚决予以取缔。
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