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关于保障性住房建设后管理情况的视察报告
按照县政协常委会2012年工作安排，经主席会议研究，县政协组成以主席为团长、分管副主席为副团长、部分县政协委员和有关部门负责人为成员的视察团，于8月24日深入到青山镇政府公租房、商洛市柏伦公司公租房、东畈及金福湾保障房小区、林业系统国有林场危旧房改造工程、朝阳路廉租房小区等建设工地和居住小区，从规划布局、质量安全、施工管理、配套服务等方面，对保障性住房建设后管理情况进行了全面了解，并召开汇报座谈会，听取了县房改办关于全县保障性住房建设管理情况的汇报，参与视察的县政协委员以及有关人员进行了充分的讨论协商。现将视察情况报告如下：
一、基本情况
2008年到2012年，省市下达我县保障性住房项目建设计划7915套53.1579万平方米（其中廉租房3310套16.55万平方米、公租房2228套12.6919万平方米、经济适用房473套3.284万平方米、限价商品房1644套18.292万平方米、城市棚户区改造260套2.34万平方米），项目批复下达总投资9.34亿元，实际需投资约10.6478亿元。截止目前完成投资7.42亿元,在建保障房2446套，基本建成保障房5469套（其中廉租住房2960套、公租房1192套、经济适用房473套、限价商品房844套），累计发放租赁补贴2323户1034万元。朝阳小区244套廉租房已全部分配入住，东畈小区676套廉租房（公租房）已于4月底前公开摇号配租到位，东畈小区332套经济适用房（限价房）销售方案已确定，现正在进行申报和销售。
二、主要成效
（一）组织领导得力。国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》下发后，根据省市安排部署，县委、县政府坚持把保障性住房建设工作作为一项重要民生工程来抓，成立了以主要领导为组长的领导机构，多次召开县委常委会议、政府常务会议、县长办公会议及专题会议，专题研究部署全县保障性住房建设工作，编制了《商南县保障性住房五年发展规划》，并把保障性住房建设工作纳入年度目标责任考核范围。同时，县委、县政府主要领导和分管领导亲自带领相关部门负责人，多次上市赴省，积极争取资金，及时深入工地现场办工，协调解决土地等具体问题，确保了保障性住房建设工作顺利推进。2011年，我县被省委、省政府评为保障性住房综合管理工作“十佳县”，荣获商洛市保障性住房建设工作一等奖。
（二）主要措施落实到位。为了确保建设进度，有关方面同心协力，全面加大工作落实力度。一是将保障性住房项目用地纳入土地利用总体规划和城乡建设规划，列入年度用地计划，并优先保障供应，落实保障性住房建设用地432亩。二是积极争取中省补助资金1.7073亿元，与省保障性住房建设工程有限公司签订融资框架协议4个、协议资金3.4亿元，已到位资金7056万元。三是严格落实税费优惠政策，电力、通讯、水务、广电、市政等部门对保障性住房免收了城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，有效降低了建设成本。
（三）监管机制基本形成。一是印发了《商南县经济实用住房建设管理办法》、《商南县公共租赁住房建设管理办法》，并制定了《商南县廉租住房租赁管理办法》等配套文件，规范了保障性住房申请、审核、公示、轮候、复核、退出等程序。二是严格工程质量监管，建立了工程项目法人制、招投标制、工程监理制、合同管理制的“四制”管理体系。三是对廉租住房的户型结构设计、租赁补贴确定、资金使用管理作出了具体规定。在分配上，实行了“三级审批两次公示”的申报审核制度，配租配售实行公开摇号，保证了保障性住房分配公平、公正、透明。
（四）工作思路不断拓宽。在政府主导保障性住房建设的同时，虚心学习外地先进工作经验，创新建设模式，实行政府投资建设与企业配建、政企联建、城镇联动相结合的办法，基本形成了多方参与保障性安居工程建设的工作格局。
三、存在问题
我县保障性住房建设，虽然取得了突出成就，但在配套设施建设和后续管理方面还存在着一些亟需解决的问题。
（一）城区居民住房供大于求的问题已经显现。2011年和2012年省、市下达我县经济适用房目标任务473套、限价房目标任务1644套，而我县实际共需经济适用房392套，限价房1604套，下达任务已超出了我县的实际需求。据有关部门调查，城区共有各类住房21773套，总面积216.09万平方米，现有4577套房屋建成待售，导致经济适用房、限价房销售困难。
（二）市政、生活配套设施建设滞后。保障性住房建设因受资金的限制，多建在离城区中心较为偏远的地段，交通、商业、医疗、学校、银行等公共服务配套设施规划、建设相对滞后。东畈小区廉租房、公共租赁住房已于4月份公开摇号配租到位，但因供水、幼托、交通等至今不能及时配套，而无法及时入住。
（三）建设资金的缺口依然较大。中省共审批我县廉租房项目8个，需投资3.5445亿元，已到位1.321亿元；审批公租房项目20个，需投资1.9566亿元，已到位6438万元；市县财政需配套资金3.5363亿元，仅县财政到位了260万元；全县保障性住房实际需要投资7.771791亿元，已支付2.31354亿元，总缺口达到6.590037亿元。
（四）后管理工作尚未摆上重要位置。由于建设任务大、工期紧，加之有关部门人手少，目前对保障性住房的资产管理、物业管理、动态管理等方面的具体问题还没有进行深入系统地研究，特别是动态管理机制尚未建立。
四、几点建议
（一）统筹协调规划，确保保障性住房规划小区功能完善。一应统筹规划，确保配套设施与居民住房同步规划、同步建设。二应充分考虑政府的财力可能和群众的承受能力，把建设规划建立在扎实、可靠的基础上。三应强化城市规划行政执法，规范市民建房，严格禁止小产权房开发，净化房地产市场秩序。四应以提高城镇化水平为重点，把保障性住房建设与农民进城、灾后重建、移民搬迁和产业布局等工作结合起来，真正把好事办实办好。
（二）实行动态管理，确保保障性住房分配公平公正。一应加快建立全县统一的住房保障信息管理系统，由政府牵头，组织公安、社保、民政、住建、金融、工商、税务、房改办等相关部门，充分运用现代化网络手段，搭建保障性住房信息平台，使查询、审批、统计、监督和管理等环节相互联动，形成管理和监督合力。二应健全保障性住房申请、审核、公示、轮候、分配等制度，公布举报电话，设置举报信箱，加强社会监督力度。三应完善保障性住房分配方式和准入退出机制，确保“易进能出”。
（三）制定有效对策，缓解资金缺口压力。县政府应进一步加大保障性住房建设的投入力度，整合相关资源、资金，缓解资金矛盾。要积极争取金融机构对保障性住房建设的信贷支持，多方筹措建设资金；制订特别政策，尽可能把保障房（经济适用房、限价商品房）的建设与陕南大移民、水源区移民相结合，促进保障性住房的销售，缓解资金缺口压力。
（四）积极总结经验，加强保障性住房管理服务。一应按照中、省有关文件精神，进一步充实县房改办的力量，确保实际工作的需要，同时房改部门应更加注重自身建设，提高工作效率和服务水平。二应创新管理模式。尽快出台《保障性住房物业管理细则》，对公有住房管理机构、物业公司的责任做出详细规定。三应建立健全保障性住房后管理办法，对配套设施建设、后管理等做出明确规定，保证廉租、公租房小区管理有序、环境整洁、住户舒心。
一、基本情况
2008年到2012年，省市下达我县保障性住房项目建设计划7915套53.1579万平方米（其中廉租房3310套16.55万平方米、公租房2228套12.6919万平方米、经济适用房473套3.284万平方米、限价商品房1644套18.292万平方米、城市棚户区改造260套2.34万平方米），项目批复下达总投资9.34亿元，实际需投资约10.6478亿元。截止目前完成投资7.42亿元,在建保障房2446套，基本建成保障房5469套（其中廉租住房2960套、公租房1192套、经济适用房473套、限价商品房844套），累计发放租赁补贴2323户1034万元。朝阳小区244套廉租房已全部分配入住，东畈小区676套廉租房（公租房）已于4月底前公开摇号配租到位，东畈小区332套经济适用房（限价房）销售方案已确定，现正在进行申报和销售。
二、主要成效
（一）组织领导得力。国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》下发后，根据省市安排部署，县委、县政府坚持把保障性住房建设工作作为一项重要民生工程来抓，成立了以主要领导为组长的领导机构，多次召开县委常委会议、政府常务会议、县长办公会议及专题会议，专题研究部署全县保障性住房建设工作，编制了《商南县保障性住房五年发展规划》，并把保障性住房建设工作纳入年度目标责任考核范围。同时，县委、县政府主要领导和分管领导亲自带领相关部门负责人，多次上市赴省，积极争取资金，及时深入工地现场办工，协调解决土地等具体问题，确保了保障性住房建设工作顺利推进。2011年，我县被省委、省政府评为保障性住房综合管理工作“十佳县”，荣获商洛市保障性住房建设工作一等奖。
（二）主要措施落实到位。为了确保建设进度，有关方面同心协力，全面加大工作落实力度。一是将保障性住房项目用地纳入土地利用总体规划和城乡建设规划，列入年度用地计划，并优先保障供应，落实保障性住房建设用地432亩。二是积极争取中省补助资金1.7073亿元，与省保障性住房建设工程有限公司签订融资框架协议4个、协议资金3.4亿元，已到位资金7056万元。三是严格落实税费优惠政策，电力、通讯、水务、广电、市政等部门对保障性住房免收了城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，有效降低了建设成本。
（三）监管机制基本形成。一是印发了《商南县经济实用住房建设管理办法》、《商南县公共租赁住房建设管理办法》，并制定了《商南县廉租住房租赁管理办法》等配套文件，规范了保障性住房申请、审核、公示、轮候、复核、退出等程序。二是严格工程质量监管，建立了工程项目法人制、招投标制、工程监理制、合同管理制的“四制”管理体系。三是对廉租住房的户型结构设计、租赁补贴确定、资金使用管理作出了具体规定。在分配上，实行了“三级审批两次公示”的申报审核制度，配租配售实行公开摇号，保证了保障性住房分配公平、公正、透明。
（四）工作思路不断拓宽。在政府主导保障性住房建设的同时，虚心学习外地先进工作经验，创新建设模式，实行政府投资建设与企业配建、政企联建、城镇联动相结合的办法，基本形成了多方参与保障性安居工程建设的工作格局。
三、存在问题
我县保障性住房建设，虽然取得了突出成就，但在配套设施建设和后续管理方面还存在着一些亟需解决的问题。
（一）城区居民住房供大于求的问题已经显现。2011年和2012年省、市下达我县经济适用房目标任务473套、限价房目标任务1644套，而我县实际共需经济适用房392套，限价房1604套，下达任务已超出了我县的实际需求。据有关部门调查，城区共有各类住房21773套，总面积216.09万平方米，现有4577套房屋建成待售，导致经济适用房、限价房销售困难。
（二）市政、生活配套设施建设滞后。保障性住房建设因受资金的限制，多建在离城区中心较为偏远的地段，交通、商业、医疗、学校、银行等公共服务配套设施规划、建设相对滞后。东畈小区廉租房、公共租赁住房已于4月份公开摇号配租到位，但因供水、幼托、交通等至今不能及时配套，而无法及时入住。
（三）建设资金的缺口依然较大。中省共审批我县廉租房项目8个，需投资3.5445亿元，已到位1.321亿元；审批公租房项目20个，需投资1.9566亿元，已到位6438万元；市县财政需配套资金3.5363亿元，仅县财政到位了260万元；全县保障性住房实际需要投资7.771791亿元，已支付2.31354亿元，总缺口达到6.590037亿元。
（四）后管理工作尚未摆上重要位置。由于建设任务大、工期紧，加之有关部门人手少，目前对保障性住房的资产管理、物业管理、动态管理等方面的具体问题还没有进行深入系统地研究，特别是动态管理机制尚未建立。
四、几点建议
（一）统筹协调规划，确保保障性住房规划小区功能完善。一应统筹规划，确保配套设施与居民住房同步规划、同步建设。二应充分考虑政府的财力可能和群众的承受能力，把建设规划建立在扎实、可靠的基础上。三应强化城市规划行政执法，规范市民建房，严格禁止小产权房开发，净化房地产市场秩序。四应以提高城镇化水平为重点，把保障性住房建设与农民进城、灾后重建、移民搬迁和产业布局等工作结合起来，真正把好事办实办好。
（二）实行动态管理，确保保障性住房分配公平公正。一应加快建立全县统一的住房保障信息管理系统，由政府牵头，组织公安、社保、民政、住建、金融、工商、税务、房改办等相关部门，充分运用现代化网络手段，搭建保障性住房信息平台，使查询、审批、统计、监督和管理等环节相互联动，形成管理和监督合力。二应健全保障性住房申请、审核、公示、轮候、分配等制度，公布举报电话，设置举报信箱，加强社会监督力度。三应完善保障性住房分配方式和准入退出机制，确保“易进能出”。
（三）制定有效对策，缓解资金缺口压力。县政府应进一步加大保障性住房建设的投入力度，整合相关资源、资金，缓解资金矛盾。要积极争取金融机构对保障性住房建设的信贷支持，多方筹措建设资金；制订特别政策，尽可能把保障房（经济适用房、限价商品房）的建设与陕南大移民、水源区移民相结合，促进保障性住房的销售，缓解资金缺口压力。
（四）积极总结经验，加强保障性住房管理服务。一应按照中、省有关文件精神，进一步充实县房改办的力量，确保实际工作的需要，同时房改部门应更加注重自身建设，提高工作效率和服务水平。二应创新管理模式。尽快出台《保障性住房物业管理细则》，对公有住房管理机构、物业公司的责任做出详细规定。三应建立健全保障性住房后管理办法，对配套设施建设、后管理等做出明确规定，保证廉租、公租房小区管理有序、环境整洁、住户舒心。
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